공동주택관리법[시행 2017.4.18.]

◇ 주요내용
가. 「공동주택관리법」상의 관리주체에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호의 주택임대관리업자를 포함하도록 함(제2조제1항제10호마목 신설).

나. 분양을 목적으로 공급하는 임대주택에 대하여도 분양전환 이전까지는 하자보수청구권을 부여토록 함(제36조제2항 및 제37조제1항제5호 신설).

다. 하자로 인한 손해배상에 대하여「민법」 제667조를 준용함(제37조제2항).

라. 사업주체의 하자 불이행 시 지방자치단체의 장에게 시정명령권을 부여함(제37조제4항 신설).

마. 하자보수보증금 보증서 발급기관이 보증금을 지급한 경우 관할 지방자치단체의 장에게 통보하도록 함(제38조제3항 신설).

바. 하자심사ㆍ분쟁조정위원회 위원장을 상근으로 전환하고, 위원 자격에 관한 규정을 명확하게 개선함(제40조제1항 및 제5항).

사. 하자심사 및 분쟁조정 사건의 대리인에 관한 규정을 신설함(제42조의2 신설).

아. 국토교통부장관은 공동주택 관리비리와 관련된 불법행위 신고의 접수ㆍ처리 등에 관한 업무를 효율적으로 수행하기 위하여 공동주택 관리비리 신고센터를 설치ㆍ운영할 수 있도록 함(제93조의2 신설).
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⊙법률 제14793호
공동주택관리법 일부개정법률

공동주택관리법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제2조제1항제10호에 마목을 다음과 같이 신설한다.
마.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른  주택임대관리업자(시설물 유지ㆍ보수ㆍ개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정한다)

제36조제1항을 다음과 같이 한다.
① 다음 각 호의 사업주체(이하 이 장에서 “사업주체”라 한다)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(제3호 및 제4호의 시공자는 수급인의 담보책임을 말한다)을 진다.
1. 「주택법」 제2조제10호 각 목에 따른 자
2. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주
3. 제35조제1항제2호에 따른 행위를 한 시공자
4. 「주택법」 제66조에 따른 리모델링을 수행한 시공자

제36조제2항 및 제3항을 각각 제3항 및 제4항으로 하고, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설한다.
② 제1항에도 불구하고 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따라 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 공동주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)을 공급한 제1항제1호의 사업주체는 분양전환이 되기 전까지는 임차인에 대하여 하자보수에 대한 담보책임(제37조제2항에 따른 손해배상책임을 제외한다)을 진다.

제36조제3항(종전의 제2항) 각 호 외의 부분 전단 중 “제1항”을 “제1항 및 제2항”으로, “10년(「주택법」 제38조에 따른 장수명 주택의 경우에는 15년)”을 “10년”으로 하고, 같은 항 제1호 중 “입주자”를 “입주자(제2항에 따른 담보책임의 경우에는 임차인)”로 한다.

제37조제1항 각 호 외의 부분 전단 중 “해당 공동주택의 다음 각 호의 어느 하나”를 “해당 공동주택의 제1호부터 제4호까지”로, “한다)”를 “한다) 또는 제5호에 해당하는 자”로 하고, 같은 항에 제5호를 다음과 같이 신설한다.
5. 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의(이하 “임차인등”이라 한다)

제37조제2항을 다음과 같이 한다.
② 사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 「민법」 제667조를 준용한다.

제37조에 제4항을 다음과 같이 신설한다.
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 입주자대표회의등 및 임차인등이 하자보수를 청구한 사항에 대하여 사업주체가 정당한 사유 없이 응하지 아니할 때에는 시정을 명할 수 있다.

제38조제1항 본문 중 “하자보수보증금을”을 “하자보수를 보장하기 위하여 하자보수보증금을 담보책임기간(보증기간은 공용부분을 기준으로 기산한다) 동안”으로 하고, 같은 조에 제3항 및 제4항을 각각 다음과 같이 신설한다.
③ 제1항에 따른 하자보수보증금을 예치받은 자(이하 “하자보수보증금의 보증서 발급기관”이라 한다)는 하자보수보증금을 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의에 지급한 날부터 30일 이내에 지급 내역을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하여야 한다.
④ 제1항에 따른 하자보수보증금의 예치범위⋅보관, 청구⋅지급, 사용 및 반환 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제39조제2항제2호 중 “입주자대표회의등”을 “입주자대표회의등ㆍ임차인등”으로 한다.

제40조제1항 중 “구성한다”를 “구성하며, 위원장은 상임으로 한다”로 하고, 같은 조 제5항제1호 중 “속하는 공무원”을 “속하는 공무원이거나 이와 같은 직에 재직한 사람”으로 하며, 같은 항 제4호 중 “건설업, 건설용역업”을 “전기공사, 정보통신공사, 소방시설공사, 시설물 정밀안전진단”으로, “대한”을 “관한”으로 하고, 같은 항 제7호를 삭제한다.

제42조제6항 중 “거부 및 중지”를 “각하”로 한다.

제42조의2를 다음과 같이 신설한다.
제42조의2(대리인) ① 제39조제3항에 따라 조정등을 신청하는 자와 그 상대방은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람을 대리인으로 선임할 수 있다.
1. 변호사
2. 제37조제1항제4호에 따른 관리단의 관리인
3. 제64조제1항에 따른 관리사무소장
4. 당사자의 배우자 또는 4촌 이내의 친족
5. 주택(전유부분에 한정한다)의 사용자
6. 당사자가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 그 소속 공무원
7. 당사자가 법인인 경우에는 그 법인의 임원 또는 직원
② 다음 각 호의 행위에 대하여는 위임자가 특별히 위임하는 것임을 명확히 표현하여야 대리할 수 있다.
1. 신청의 취하
2. 조정안(調停案)의 수락
3. 복대리인(復代理人)의 선임
③ 대리인의 권한은 서면으로 소명(疎明)하여야 한다.

제43조제4항 중 “국토교통부령으로 정하는 바에 따라 안전진단기관 또는”을 “제48조제1항에 따른 안전진단전문기관 또는 대통령령으로 정하는”으로, “이의신청”을 “국토교통부령으로 정하는 바에 따라 이의신청”으로 한다.

제45조제5항을 다음과 같이 한다.
⑤ 조정등의 진행과정에서 조사ㆍ검사, 자료 분석 등에 별도의 비용이 발생하는 경우 비용 부담의 주체, 부담 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

제45조에 제6항을 다음과 같이 신설한다.
⑥ 하자분쟁조정위원회에 조정등을 신청하는 자는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 바에 따라 수수료를 납부해야 한다.

제46조제3항 본문 중 “감리자 및 입주자대표회의등”을 “감리자, 입주자대표회의등 및 임차인등”으로 하고, 같은 항 단서 중 “입주자가”를 “입주자(공공임대주택의 경우에는 임차인을 말한다)가”로 하며, 같은 조에 제4항을 다음과 같이 신설한다.
④ 하자분쟁조정위원회의 조정기일 및 심사기일의 통지, 당사자 및 이해관계자의 출석, 선정대표자, 조정등의 이행결과 등록 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제48조제1항 전단 중 “입주자대표회의등의”를 “입주자대표회의등 또는 임차인등의”로, “입주자대표회의등과”를 “입주자대표회의등 또는 임차인등과”로 하고, 같은 항 후단 중 “입주자대표회의등에게”를 “입주자대표회의등 또는 임차인등에게”로 한다.

제51조제1항 후단 중 “사업주체등 및 입주자대표회의등”을 “사업주체등, 입주자대표회의등 및 임차인등”으로 한다.

제93조의2를 다음과 같이 신설한다.
제93조의2(공동주택 관리비리 신고센터의 설치 등) ① 국토교통부장관은 공동주택 관리비리와 관련된 불법행위 신고의 접수ㆍ처리 등에 관한 업무를 효율적으로 수행하기 위하여 공동주택 관리비리 신고센터(이하 “신고센터”라 한다)를 설치ㆍ운영할 수 있다.
② 신고센터는 다음 각 호의 업무를 수행한다.
1. 공동주택관리의 불법행위와 관련된 신고의 상담 및 접수
2. 해당 지방자치단체의 장에게 해당 신고사항에 대한 조사 및 조치 요구
3. 신고인에게 조사 및 조치 결과의 요지 등 통보
③ 공동주택관리와 관련하여 불법행위를 인지한 자는 신고센터에 그 사실을 신고할 수 있다. 이 경우 신고를 하려는 자는 자신의 인적사항과 신고의 취지ㆍ이유ㆍ내용을 적고 서명한 문서와 함께 신고 대상 및 증거 등을 제출하여야 한다.
④ 제2항제2호에 따른 요구를 받은 지방자치단체의 장은 신속하게 해당 요구에 따른 조사 및 조치를 완료하고 완료한 날부터 10일 이내에 그 결과를 국토교통부장관에게 통보하여야 하며, 국토교통부장관은 통보를 받은 경우 즉시 신고자에게 그 결과의 요지를 알려야 한다.
⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 신고센터의 설치ㆍ운영ㆍ업무ㆍ신고 및 처리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제94조 중 “사업주체”를 “사업주체등”으로, “원상복구”를 “원상복구, 하자보수 이행”으로 한다.

제102조제3항에 제15호의2 및 제16호의2를 각각 다음과 같이 신설한다.
15의2. 제37조제4항에 따른 하자보수에 대한 시정명령을 이행하지 아니한 자
16의2. 제43조제6항을 위반하여 하자분쟁조정위원회의 출석요구에 응하지 아니한 안전진단기관 또는 관계 전문가

제102조제3항제18호 중 “입주자는”을 “입주자 및 임차인은”으로 하고, 같은 항에 제18호의2를 다음과 같이 신설한다.
18의2. 제51조제1항에 따른 조사ㆍ검사 및 열람을 거부하거나 방해한 자

부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제2조제1항제10호마목의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(공공임대주택의 하자보수에 관한 적용례) 제36조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(같은 법 제49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 같은 법 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다)를 받은 임대주택부터 적용한다.
제3조(과태료에 관한 경과조치) 이 법 시행 전의 위반행위에 대하여 과태료를 적용할 때에는 종전의 법률에 따른다.
제4조(다른 법률의 개정) 주택법 일부를 다음과 같이 개정한다.
제50조제5항 중 “「공동주택관리법」 제36조제2항”을 “「공동주택관리법」 제36조제3항”으로 하고, 제98조제1항 중 “「공동주택관리법」 제36조제2항에 따른 담보책임기간에 같은 법 제37조제2항에 따른”을 “「공동주택관리법」 제36조제3항에 따른 담보책임기간에”로 한다.