[대법원 2017. 5. 18. 선고 전원합의체 판결] 2012다86895(본소), 86901(반소) 손해배상(기) (사)파기환송 (임차건물 화재로 인하여 임대차 목적물이 아닌 부분까지 불탄 경우 임차인의 손해배상책임의 성립과 손해배상의 범위가 문제된 사건 )

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[대법원 2017. 5. 18. 선고 전원합의체 판결] 2012다86895(본소), 86901(반소) 손해배상(기) (사)파기환송 (임차건물 화재로 인하여 임대차 목적물이 아닌 부분까지 불탄 경우 임차인의 손해배상책임의 성립과 손해배상의 범위가 문제된 사건 )

 

대법원 재판장 ( 대법원장 양승태, 주심 대법관 조희대)은 2017. 5. 18. 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용⋅수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물이 아닌 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, “임차인이 보존⋅관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었다는 점에 대하여 임대인인 원고가 주장⋅증명하지 못한 경우에는 임차인이 임차 건물 아닌 건물 부분의 손해에 대하여 배상책임을 지지 않는다”는 취지의 전원합의체 판결을 선고하고, 이에 어긋나는 종전 판결들을 폐기하였음[대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895(본소), 86901(반소) 전원합의체 판결]

 

1. 사안의 내용 및 경과

가. 사건의 경위
▣ 피고 박○○(임차인)은 2008. 5. 27. 원고(임대인) 소유의 이 사건 건물(2층건물임) 1층 중 150평을 임차하여 골프용품 보관ㆍ판매를 위한 매장으로 사용하던 중, 2009. 10. 9. 건물에 화재가 발생하여 임차목적물 이외의 건물 부분까지 불에 탐 ⇨ ‘이 사건 화재’
▣ 이 사건 화재로 인하여 이 사건 임차목적물은 골프용품 매장으로 더 이상사용ㆍ수익할 수 없는 상태에 이르렀고, 피고 박○○은 화재 발생일로부터 얼마 지나지 않은 2009. 10.경 골프용품 매장을 이전함
▣ 원고는
● 피고 박○○을 상대로 채무불이행을 원인으로 손해배상 청구 ⇨ 임차목적물 반환채무의 이행불능을 원인으로 하는 손해의 배상청구 + 이사건 건물 중 임차목적물이 아닌 부분에 발생한 손해의 배상청구
● 피고 삼성화재해상보험 주식회사(이하 ‘피고 삼성화재’ = 피고 박○○의 보험자)를 상대로 보험금 직접청구

나. 사실심의 판단
▣ 1심
● 이 사건 화재가 피고 박○○이 이 사건 임대차계약에 따라 점유ㆍ사용하던 부분, 즉 피고 박○○의 위험영역 내에서 발화하였음을 인정할 증거가 부족하다는 이유로 피고 박○○에 대한 청구 기각 ⇨ 이를 전제로 하는 피고 삼성화재에 대한 청구도 기각
▣ 원심
● 이 사건 화재는 이 사건 임차목적물에서 발생하였으므로, 피고 박○○이 이 사건 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다는 증명이 부족한 이상 손해배상책임이 있다고 봄
● 나아가 그 손해배상의 범위에 관하여, 임차목적물 자체에 발생한 손해뿐만 아니라 임차목적물과 유지ㆍ존립에 있어 구조상 불가분의 일체관계에 있는 이 사건 건물 전체에 발생한 손해까지도 배상하여야 한다고 판단하고, 다만 그 책임비율을 70%로 제한함 ⇨ 피고 삼성화재에게도 같은 액수의 보험금의 지급을 명함

 

2. 주된 쟁점 및 종래의 대법원 판례의 태도

가. 주된 쟁점
▣ 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용⋅수익하던 중 임차건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분(이하‘임차 외 건물 부분’)까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에,
(1) 임차 외 건물 부분 손해에 대하여 임차인이 지게 되는 손해배상책임의 법적 성질이 채무불이행책임인지 불법행위책임인지,
(2)채무불이행책임이라면 임차 외 건물 부분 손해의 배상책임 성립을 위한요건사실인 ‘임차인의 계약상 의무위반’에 관하여 그 내용과 증명책임을 임차 건물 부분 손해의 경우와는 달리 보아야 하는지 여부

나. 종래의 대법원 판례의 태도
▣ 종래 대법원은, 건물의 규모와 구조로 볼 때 그 건물 중 임차 건물 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지⋅존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면, 임차인 ˙ ˙ ˙ 이 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상, 임차 건물 부분뿐만 아니라 그 건물의 유지⋅존립과 불가분의 일체 관계에 있는 임차 외 건물부분이 불에 타 임대인이 입게 된 손해도 채무불이행으로 인한 손해로 배상할 의무가 있다고 판단하여 왔음

 

3. 주문 및 판단의 요지

가. 주문 요지 ⇨ 『원심판결의 본소에 관한 부분 중 피고들 패소 부분』 파기환송

나. 다수의견의 요지 (8명) ⇨ 원심판결의 본소에 관한 부분 중 피고들 패소부분 모두 파기환송 + 판례변경
임차 건물 부분의 손해에 관하여는 종전 판례 유지
● 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 그 화재등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지라고 봄

임차 외 건물 부분의 손해에 관하여는 판례변경
● 임차 건물 부분의 손해와 달리 ➀ 임차인이 보존⋅관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었고, ➁ 그러한 의무위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, ➂ 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무위반에 따른 통상의 손해에 해당하나, 임차인이 그사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다는 점에 대하여 임대인 ˙ ˙ ˙ 이 주장⋅증명한 경우에만, 임차인이 민법 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 임차 외 건물 부분 손해에 대한 배상책임을 부담한다고 봄

● 이와 달리 위와 같은 임대인의 주장⋅증명이 없는 경우에도 임차인이 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차 외 건물 부분에 대해서까지 채무불이행에 따른 손해배상책임을 지게 된다고 판단한 대법원 1986. 10. 28. 선고 86다카1066 판결 등을 비롯하여 그와 같은 취지의 판결들은 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 이를 모두 변경함
임차 외 건물 부분 손해의 배상책임에 관한 원심의 판단에는 법리오해의 잘못이 있음파기환송
● 이 사건에서 화재가 발생한 지점은 밝혀졌으나, 구체적으로 어떠한 원인에 의하여 이 사건 화재가 발생하였는지는 밝혀지지 않았음
● 그렇다면 임차인인 피고 박○○이 보존⋅관리의무를 위반하여 이 사건화재가 발생한 원인을 제공하는 등 이 사건 화재 발생과 관련된 피고 박○○의 계약상 의무위반이 있었다고 보기 어려우므로, 이 사건 임차외 건물 부분의 손해에 대하여는 피고 박○○에게 배상책임이 없다고 보아야 할 것임
● 그럼에도 원심은 종래의 판례에 따라 이 사건 건물 전체가 불가분의 일체 관계에 있다고 보아 이 사건 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서까지 임차인인 피고 박○○의 손해배상책임을 인정함 ⇨ 이러한 판단은 위에서 본 법리에 어긋나므로, 파기사유 있음

다. 별개의견 1 (2명) ⇨ 원심판결의 본소에 관한 부분 중 피고들 패소 부분모두 파기환송 + 판례변경

▣ 임차 건물 부분의 손해에 관하여는 종전 판례 유지 = 다수의견
▣ 임차 외 건물 부분의 손해에 관하여는 판례변경
● 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용⋅수익하던 중 그 임차한 부분에서 화재가 발생하여 임차 외 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 다른 특별한 사정이 없는 한 임차 외 건물 부분에 발생한 재산상 손해에 관하여는 불법행위책임만이 성립한다는 의견임
● 따라서 가해자인 임차인의 귀책사유에 대한 증명책임은 피해자인 임대인에게 있는데, 이 사건에서는 그러한 귀책사유에 대한 증명이 부족하므로 임차인의 손해배상책임이 성립하지 않는다는 취지임

라. 반대의견 (1명) ⇨ 원심판결의 본소에 관한 부분 중 피고 삼성화재 패소부분 파기환송 + 피고 박○○ 상고기각 + 판례변경 ×

▣ 먼저 임차인의 채무불이행책임의 성립 여부에 관하여, 임대차계약 존속중에 화재가 임차인이 지배⋅관리하는 영역에서 발생하여 임차 건물과 임차 외 건물이 함께 불에 탄 경우에, 이는 서로 밀접하게 관련되어 있는 임차인의 여러 의무들이 화재라는 하나의 사고로 인하여 제대로 이행할수 없게 된 것으로, 복수의 의무