담보가등기에 기하여 마쳐진 본등기가 소정의 청산절차를 거치지 아니한 사유로 무효인 경우, 채권자가 담보목적 부동산의 임대차와 관련하여 지급받은 차임이 피담보채무의 변제에 충당되는지 여부가 문제된 사건[대법원 2019. 6. 13. 선고 중요판결]
2018다300661 소유권말소등기 (차) 파기환송
[담보가등기에 기하여 마쳐진 본등기가 소정의 청산절차를 거치지 아니한 사유로 무효인 경우, 채권자가 담보목적 부동산의 임대차와 관련하여 지급받은 차임이 피담보채무의 변제에 충당되는지 여부가 문제된 사건]
◇1. 담보가등기에 기하여 마쳐진 본등기가 무효인 경우, 담보가등기 설정자인 채무자 등이 담보목적 부동산에 대한 소유권 내지 사용수익권을 보유하는지 여부(적극), 2. 가등기권리자인 채권자가 담보목적 부동산에 관하여 사용수익권이 없음에도 위 부동산의 임대차에 관한 차임을 지급받았다면, 위 차임은 피담보채무의 변제에 충당되는 것으로 보아야 하는지 여부(원칙적 적극)◇
담보가등기에 기하여 마쳐진 본등기가 무효인 경우, 담보목적 부동산에 대한 소유권은 담보가등기 설정자인 채무자 등에게 있고 소유권의 권능 중 하나인 사용수익권도 당연히 담보가등기 설정자가 보유한다. 따라서 채무자가 자신이 소유하는 담보목적 부동산에 관하여 채권자와 임대차계약을 체결하고 채권자에게 차임을 지급하거나 채무자가 자신과 임대차계약을 체결하고 있는 임차인으로 하여금 채권자에게 차임을 지급하도록 하여 채권자가 차임을 수령하였다면, 채권자와 채무자 사이에 위 차임을 피담보채무의 변제와는 무관한 별개의 것으로 취급하기로 약정하였거나 달리 차임이 피담보채무의 변제에 충당되었다고 보기 어려운 특별한 사정이 없는 한 위 차임은 피담보채무의 변제에 충당된 것으로 보아야 한다.
☞ 대법원은, 이러한 법리를 전제로 피고가 이 사건 부동산에 관하여 가등기에 기하여 본등기를 마쳤더라도 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조에 정한 절차를 거치지 아니한 이상 위 본등기는 무효이고, 따라서 이 사건 부동산의 소유권 내지 사용수익권은 채무자인 원고에게 있으므로, 피고가 본등기를 마친 이후에 원고 측 내지 다른 임차인들로부터 지급받은 차임은 그 명목과 상관없이 원칙적으로 피담보채무의 변제에 충당되었다고 판단하면서, 이와 달리 피고가 차임으로 지급받은 돈이 피담보채무의 변제에 충당되지 않는다고 본 원심판결을 파기환송한 사안임
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