수원지방법원 2013. 5. 3. 선고 2012나43710 판결[건물인도등]

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수원지방법원 2013. 5. 3. 선고 2012나43710 판결

[건물인도등][미간행]

【전 문】

【원고, 피항소인】대방건설 주식회사

【피고, 항소인】피고

【변론종결】2013. 4. 12.

【제1심판결】수원지방법원 성남지원 2012. 11. 2. 선고 2012가단5963 판결

【주 문】

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지

피고는 원고에게 별지목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)을 인도하라.

2. 항소취지

주문과 같다.

【이 유】

1. 기초사실

가. 원고는 구 주택법(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 개정되기 전의 것) 제16조의 규정에 따라 건설교통부장관에게서 공공건설임대주택 건축에 관한 사업계획승인을 받고, 2006. 3. 28. 성남시장에게서 입주자 모집공고 승인을 받아 입주자 모집공고를 한 후, 공공택지인 성남시 판교신도시 택지개발지구 내 A3-2 블록 지상에 4개 동 266세대 규모의 ○○○○○○ 아파트를 신축하였다.

나. 원고는 2006. 5. 23. 피고와 사이에 신축 중인 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금 246,940,000원, 월 임료 593,000원, 임대차기간 최초 입주지정기간 만료일부터 10년, 임료 지급시기 매월 말일로 정한 주1) 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다.

다. 피고는 2009. 1. 9. 원고에게 이 사건 임대차계약에 따른 임대보증금 전액을 납부하고 이 사건 주택을 인도받았으며, 이후 매월 593,000원의 임대료를 납부하고 있다.

라. (1) 한편 피고는 2009년 무렵 원고를 상대로 수원지방법원 성남지원에, 원고와 피고 사이에 체결된 이 사건 임대차계약은 피고의 동의 없이 전환임대보증금을 기준으로 체결된 것이어서 위 임대차계약 중 표준임대보증금을 초과하는 임대보증금에 관한 약정은 무효이므로 전환임대보증금과 표준임대보증금의 차액을 반환하라는 소송을 제기하였다.

수원지방법원 성남지원은 2009. 12. 2. 피고의 청구를 인용하여, 원고는 피고에게 최초 임대보증금과 표준임대보증금의 주2) 차액인 111,036,335원을 반환하라는 판결을 선고하였다(수원지방법원 성남지원 2009가합5663호 사건).

(2) 원고는 위 판결에 불복하여 항소하였고, 항소심 소송계속 중 이 사건 임대차계약의 최초 임대보증금이 표준임대보증금으로 낮아질 경우 그에 상응하여 임대료는 전환이율에 따라 높아져야 한다고 주장하며 항소심 변론종결일까지 발생한 임대료 차액 상당의 채권으로 피고의 부당이득반환채권과 상계하는 한편, 항소심 변론종결일 이후 이 사건 아파트의 인도일까지 표준임대료와 최초 임대료의 차액 상당의 지급을 구하는 예비적 반소를 제기하였다[서울고등법원 2010. 10. 4. 선고 2010나14461(본소), 2010나60525(반소), 2010나121109(참가) 사건].

위 소송에서 항소심 법원은 2011. 12. 23. 원고의 위 예비적 반소청구를 인용하여 ‘이 사건 임대차계약은 일부 무효의 법리에 따라 처음부터 표준임대차보증금과 표준임대료를 내용으로 하는 부분만이 법적으로 유효하게 잔존하므로, 피고는 원고에게 표준임대료 909,000원과 이 사건 임대차계약 체결 당시 정한 최초 임대료 593,000원의 차액인 316,000원의 차임을 매월 지급할 의무가 있다’고 판시하며, 피고는 원고에게 항소심 변론종결인 다음날인 2010. 12. 25.부터 이 사건 아파트의 인도일까지 매월 316,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결(이하 ‘위 사건 항소심 판결’이라고 한다)을 선고하였다.

(3) 피고는 위 사건 항소심 판결에 불복하여 상고하였으나, 대법원은 2011. 6. 24. 피고의 상고를 기각하여, 이 사건 항소심 판결은 확정되었다.

마. (1) 원고는 위 사건 항소심 판결의 내용에 따라 2011. 2. 25. 피고에게 전환임대보증금과 표준임대보증금의 주3) 차액인 109,749,000원과 그 지연이자 6,702,958원을 수원지방법원 성남지원에 변제공탁하였다.

(2) 피고는 위 대법원판결 선고 이후 위 사건 항소심 판결에 대하여 재심을 청구하는 한편, 위 사건 항소심 판결이 확정된 이후에도 이 사건 임대차계약의 최초 임대료인 593,000원만을 지급하고, 확정판결에서 매월 지급을 명한 차액인 316,000원은 지급하지 않았다.

바. (1) 이 사건 임대차계약서 제9조 제1항 제5호는 ‘임차인이 임대료 또는 관리비를 3개월 이상 연체할 경우’에는 임대인이 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다.

(2) 원고는 2011. 12. 22.경 위 조항에 근거하여 피고가 3개월 이상 월 임대료를 연체하였다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 피고에게 통지하였다.

사. 그 후 피고는 2012. 3. 28. 그 당시까지 위 사건 항소심 판결에서 지급을 명한 금액을 계산하여 원고의 계좌로 송금하였고, 그 이후부터는 매월 909,000원(= 593,000원 +316,000원)을 송금하고 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 갑 제7, 8호증의 각 1, 2, 갑 제9호증, 을 제1, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 관한 판단

가. 원고의 주장

임차인인 피고는 임대인인 원고에게 이 사건 임대차계약에 따른 월 임료, 즉 전환임대료를 기준으로 산정된 임료인 월 593,000원만을 지급하고 있는바, 이 사건 임대차계약에 관한 위 사건 항소심 판결의 효력으로 이 사건 임대차계약 중 표준임대보증금을 초과하는 전환임대보증금에 관한 약정은 무효가 되었고, 그에 따라 피고가 지급하여야 할 월 임료는 표준임대료를 기준으로 한 909,000원이어야 하는데, 피고는 위 사건 항소심 판결 선고 이후에도 표준임대료(909,000원)와 전환임대료(593,000원)의 차액 상당 임대료를 지급하지 아니하였으므로 2011. 12. 22.자 해지통고로 피고와의 임대차계약을 해지한다.

나. 판단

(1) 위 사건 항소심 판결은 ‘이 사건 임대차계약은 일부 무효의 법리에 따라 처음부터 표준임대보증금과 표준임대료를 내용으로 하는 부분만이 법적으로 유효하게 잔존한다고 할 것이므로 피고는 원고에게 임료 차액을 지급할 의무가 있다 할 것’이라고 판시하고 있다(갑 제4호증).

(2) 그러나 위 사건 항소심 판결이 비록 표준임대료와 전환임대료의 차액에 대하여 ‘임료차액’이라고 표현하고 있지만, 그것이 통상 임대차계약에서 사용되는 ‘월 임료’를 의미하는지는 좀 더 살펴보아야 한다.

민법 제137조 단서는 ‘무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다’고 규정한다. 즉 가분적 법률행위에서 무효 부분이 떨어져 나간 뒤에도 그것을 제외한 나머지 부분이 독립한 법률행위로 존재할 수 있고, 그 나머지 부분만으로도 당사자들이 법률행위를 하였을 것으로 인정되는 경우에 그 나머지 부분은 유효하다는 내용이다.

이 사건에 위 일부 무효의 법리를 적용해보면, 이 사건 임대차계약 중 임대보증금을 246,940,000원으로 정한 것은 표준임대보증금인 137,191,000원을 초과한 부분에 한하여 무효라는 것이다. 임대보증금이 표준임대보증금 액수로 줄어듦으로써 발생하는 월 임대료의 불균형은 그 차액만큼의 부당이득을 원고에게 반환하여 해결하여야 할 문제이고, 일부 무효의 법리를 통해 효력규정에 위반되지 아니한 이 사건 임대차계약의 월 임대료 부분을 증액시킬 수는 없다.

이는 비록 임대보증금과 월 임대료가 상호 연동관계에 있어 임대보증금이 감소하면 월 임대료가 증가하는 구조로 되어 있다고 하더라도, 임대차계약에서 임대보증금 부분과 월 임대료 부분은 각자 다른 법률효과를 지닌 별개의 구성요건이기 때문에, 일부 무효의 법리를 적용하여 임대보증금 일부를 무효화시키는 대신 그에 해당하는 만큼의 월 임대료를 증액시킬 수 없다.

② 그런데 위 사건 항소심 판결은 ‘이 사건 임대차계약은 일부 무효의 법리에 따라 처음부터 표준임대보증금과 표준임대료를 내용으로 하는 부분만이 법적으로 유효하게 잔존한다’고 판시하고 있다.

이는 대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다23425 판결의 원심판결인 서울고등법원 2010. 2. 11. 선고 2009나93321 판결(경기도 분당시 판교지구의 공공건설임대주택과 관련하여 발생한 사건으로 이 사건과 쟁점이 거의 동일하다)에서, 임대인이 ‘임대보증금에서 표준임대보증금을 초과하는 부분만이 무효라면 임대인으로서는 표준임대료와 임대차계약상 임대료 차액에 달하는 금액을 손해보면서 임대차계약을 체결하지는 않았을 것’이라며 일부 무효가 적용되지 않는다고 주장하자, ‘법원의 판단은 임차인이 그 선택에 따라 표준임대보증금 및 표준임대료에 의하여 임대차계약을 체결할 권리가 있다는 것일 뿐, 표준임대보증금의 적용을 받으면서 동시에 표준임대료보다 낮은 임대차계약상의 임대료의 적용도 받는다는 취지는 아니다. 임차인이 지급한 임대보증금 중 표준임대보증금을 넘는 부분이 무효인 이상 임대인이 이를 반환할 의무를 부담하고, 임대차계약은 표준임대보증금과 이를 기초로 산정한 표준임대료를 내용으로 하는 부분만이 법적으로 유효하게 잔존한다’고 기재한 부분(이하 ‘고등법원 판결’이라고 한다)을 고려한 것으로 보인다.

그러나 위 대법원 판결은 고등법원 판결에 대하여 ‘임차인들이 그 선택에 따라 표준임대보증금 및 표준임대료에 의하여 임대차계약을 체결할 권리가 있다는 것일 뿐, 표준임대보증금의 적용을 받으면서 동시에 표준임대료보다 낮은 이 사건 임대차계약상의 임대료의 적용도 받는다는 취지는 아니라고 판시한 부분은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 따라서 이 사건 임대차계약상의 임대보증금은 표준임대보증금을 초과하는 한도내에서 무효라고 할 것’이라고 판시하여, ‘임대차계약이 표준임대보증금과 이를 기초로 산정한 표준임대료를 내용으로 하는 부분으로 당연히 바뀌는지 여부’와 ‘월 임대료가 표준임대료만큼 증액되는지 여부’는 명시적으로 밝히지 않았다.

또한, 고등법원 판결에서 다루어진 사건에서는, 임대인이 임차인들을 상대로 ‘표준임대료와 계약상 임대료의 차액’을 가지고 자신의 ‘임대보증금 중 표준임대료를 초과하는 부분의 반환채무’와 상계한다는 주장을 하지 않았다. 그러므로 고등법원 판결이 ‘표준임대료와 전환임대료의 차액’이 법률상 ‘임료차액’인지, 아니면 ‘부당이득금’인지에 대하여 직접적으로 밝힌 바가 없다.

③ 고등법원 판결에서는 ‘표준임대보증금과 표준임대료를 내용으로 하는 부분만 잔존’한다고 표현하고 있는데, 이는 일부 무효의 법리에 따른 ‘잔존’이