공공 임대주택의 분양전환 시 법령에 따른 정당한 분양전환가격을 초과하여 지급한 분양대금에 대하여 부당이득반환을 구하는 사건[대법원 2020. 8. 27. 선고 중요판결]
2017다211481 부당이득금 (마) 파기환송
[공공 임대주택의 분양전환 시 법령에 따른 정당한 분양전환가격을 초과하여 지급한 분양대금에 대하여 부당이득반환을 구하는 사건]
◇1. 자유심증주의의 한계, 2. 분양전환가격 산정 시 최초의 감정평가에 이의신청이 있어 재평가를 한 경우 분양전환가격 산정의 기초가 되는 감정평가금액(=재평가금액)◇
1. 민사소송법 제202조가 선언하고 있는 자유심증주의는 형식적, 법률적인 증거규칙으로부터의 해방을 뜻할 뿐 법관의 자의적인 판단을 용인한다는 것이 아니다. 법관은 적법한 증거조사절차를 거쳐 증거능력 있는 증거에 의하여 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 사실 주장의 진실 여부를 판단하여야 하고, 비록 사실의 인정이 사실심의 전권에 속한다고 하더라도 이와 같은 제약에서 벗어날 수 없다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2006다35766 판결, 대법원 2018. 4. 12. 선고 2016다223357 판결 등 참조).
2. 구 임대주택법(2012. 1. 26. 법률 제11242호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 제9항, 제10항, 구 임대주택법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23584호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조 제8항, 구 임대주택법 시행규칙(2012. 2. 3. 국토해양부령 제441호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제9조 [별표1]에 따르면, 임대의무기간이 5년인 공공 임대주택의 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가격으로 하되, 분양전환 당시 산정한 주택 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 상한으로 하여야 한다(위 [별표1]의 1.나.). 이 때 분양전환가격을 위한 감정평가는 시장 등이 감정평가법인 2곳을 선정·의뢰하여 시행한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 하되(구 임대주택법 시행령 제23조 제1항, 위 [별표1]의 2.나.), 그 감정평가결과에 대해 임대사업자나 임차인의 이의신청이 있고 그 감정평가가 관계 법령을 위반하여 이루어졌거나 부당하게 평가되었다고 인정되는 등 이의가 정당한 경우 시장 등은 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다. 이 경우 당초 감정평가한 곳과 다른 감정평가법인 2곳을 선정·의뢰하여야 한다(구 임대주택법 제21조 제9항, 구 임대주택법 시행령 제23조 제5항, 제6항).
위와 같은 관련 규정을 살펴보면, 분양전환가격 산정 시 최초의 감정평가에 이의신청이 있고 이의사유가 인정되어 재평가를 한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 재평가된 금액을 기초로 분양전환가격을 산정하여야 한다.
☞ 공공 임대주택의 의무 임대기간 후 임대주택을 분양전환받은 임차인들이 임대사업자를 상대로 법령에 따른 정당한 분양전환가격을 초과하여 지급한 분양대금에 대해 부당이득 반환을 구하는 사건에서, 대법원은 피고(임대사업자)가 이 사건 아파트의 취득세를 신고·납부하면서 법인장부인 공사원가명세서를 첨부하여 과세표준을 신고하였고, 공사원가명세서에는 재료비, 설계비, 외주비, 급여, 건설자금이자, 안전관리비, 세금과 공과금을 비롯하여 각종 비용 항목별로 지출금액이 상세히 기재되어 있어 그 신고 과정에 오류나 탈루가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 분양전환가격의 산정 요소인 실제 건축비를 인정함에 있어 도면과 통계자료로 추정한 감정 결과보다 증거가치가 훨씬 높다고 볼 수 있으며, 이 사건 아파트의 건축비로 실제 지출하였으나 취득세 과세표준에서 제외되거나 누락한 비용이 있다는 점이 밝혀진 경우 원칙적으로 취득세 과세표준에 그 제외되거나 누락한 비용만 추가하여 실제 건축비를 산정하는 것이 합리적임에도, 원심이 합리적인 근거 없이 이 사건 아파트의 취득세 과세표준의 증명력을 전부 배척하고 감정 결과를 토대로 실제 건축비를 인정한 것은 자유심증주의의 한계를 벗어나 필요한 심리를 다하지 않은 위법이 있다고 판단함
☞ 나아가 이 사건 아파트 단지의 시가에 대해서는 당초 감정평가가 이루어졌으나 당사자들이 이의신청을 하였고 그 이의가 받아들여져 재평가가 이루어졌음에도 원심이 별다른 이유를 제시하지 않은 채 1차 감정평가금액의 산술평균을 감정평가액으로 인정하여 위 금액을 기초로 분양전환가격을 산정한 것이 잘못이라고 보아 파기환송함
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